quando il cappotto termico è obbligatorio? #finsubitoagevolazioni #finsubitoagevolazioni

Usualmente sentiamo parlare di cappotto termico insieme a queste tematiche, ma c’è un fattore non considerato o – addirittura – non conosciuto da parte di molti amministratori di condominio e da molti proprietari di immobili.

Ossia che – in determinati casi – il rifacimento facciate e la manutenzione delle facciate potrebbero comportare un vero e proprio obbligo di realizzazione di un intervento di isolamento termico, che generalmente consiste nell’installazione di un cappotto o di una facciata ventilata o – se tecnicamente fattibile – di insufflaggio.

Ing. Giuseppe Cirillo

Amministratore unico Firmitas Srl

Quando un rifacimento facciata comporta l’obbligo legislativo di effettuare un intervento di isolamento termico? Quando, quindi, un condominio è obbligato a realizzare un cappotto?

Ce lo dice l’allegato 1 punto 1.4.3 del Decreto Requisiti Minimi 26 giugno 2015 che esclude dagli obblighi di riqualificazione energetica esclusivamente gli interventi sulle facciate di manutenzione ordinaria, quali ad esempio pulizia, tinteggiatura e rifacimento di porzioni di intonaco esclusivamente se di percentuale inferiore al 10% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

Se si interviene andando a rifare più del 10% dell’intonaco oppure, analogamente, andando a rimuovere un rivestimento, l’intervento su quella facciata dovrebbe rispettare i requisiti minimi che dipendono dalla classificazione climatica della zona e, quindi, vuol dire intervenire con un cappotto termico adeguatamente dimensionato.

Fra gli interventi di miglioramento energetico, da qualche tempo anche grazie al costo decisamente contenuto rispetto al cappotto, si è diffuso l’insufflaggio. Quando è possibile e, soprattutto, può bastare l’insufflaggio?

La risposta è che dipende da differenti fattori.

Ad esempio, dalla zona climatica; dalla presenza o meno di un’intercapedine da insufflare; dalla profondità dell’intercapedine e/o da un adeguato studio dei ponti termici.

Possiamo dire che difficilmente potrà bastare l’insufflaggio e che, invece, potrebbe essere utile per ridurre lo spessore del cappotto se conveniente economicamente.

In sintesi, quando probabilmente sarà necessario cappottare una facciata?

Se si interviene su uno dei due fronti principali di un edificio o anche su un ampio frontespizio, è molto probabile che sia necessario intervenire con l’installazione di un cappotto termico.

Inoltre, alcune regioni o comuni potrebbero anche avere regole più stringenti della normativa nazionale.

Volendo darci una regola sarà necessario posare un cappotto quando:

1. andranno rifatte ampie parti di intonaco delle facciate;
2. andrà rimosso il rivestimento della facciata.

Eppure, c’è chi sostiene che il rivestimento sia uno strato di finitura e – pertanto – non soggetto all’obbligo di cappotto termico. Cosa può dirci in merito?

Questa affermazione non regge per almeno due motivazioni, una di carattere pratico e una di carattere tecnico-normativo.

A livello pratico non è perseguibile perché difficilmente un rivestimento in mosaico o in clinker (magari di quaranta anni fa o più) può essere rimosso senza rimuovere anche strati di intonaco sottostante.

A livello normativo abbiamo due chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate. Il primo è la circolare n. 2 del 14 febbraio 2020 che al punto 2.1 stabilisce che gli interventi sulle facciate che non prevedono l’installazione di un cappotto termico sono quelli di sola pulitura e tinteggiatura o quelli su superfici di intonaco disperdente inferiore al 10%.

Il secondo chiarimento deriva dalla risposta n. 287 del 28 agosto 2020 dove l’istante – riferendosi alla detrazione del bonus facciate – chiede se può sostituire il mosaico delle facciate esterne (quindi “sostituire”, non “rimuovere” o “rasare”) senza effettuare interventi di coibentazione come da Decreto Requisiti Minimi.

La risposta ribadisce come la normativa del bonus facciate non differisca dal Decreto Requisiti Minimi. L’intervento e il suo ricadere o meno negli obblighi di coibentazione dipende dall’asseverazione tecnica di un professionista abilitato.

La sostituzione di un mosaico non sembra rientrare nella mera pulitura e tinteggiatura e -quindi – in linea di principio deve sottostare all’obbligo di isolamento termico (con insufflaggio o cappotto in base all’intervento adeguatamente dimensionato per rispettare i requisiti previsti).

Sarà eventualmente onere del committente e relativo professionista fornire adeguata argomentazione che l’intervento non rientri nell’obbligo o che sia impossibile dal punto di vista tecnico.

In aggiunta la risposta ribadisce che le caratteristiche architettoniche comunque non sono considerate cause di esclusione.

Di conseguenza, è molto importante per i proprietari e gli amministratori di condominio comprendere che – se si deve intervenire nel rifacimento di una facciata (salvo non abbia vincoli storico-culturali) o si deve intervenire nella rimozione di un rivestimento ormai pericolante (e nelle nostre città italiane sono numerosissimi gli edifici degli anni 50-70 con rivestimenti in mosaico o clinker spesso ormai a fine vita) – è doveroso rispettare gli obblighi di coibentazione altrimenti si sta effettuando un intervento abusivo con tutte le conseguenze del caso.

Cosa può fare l’amministratore per non sbagliare?

Un amministratore di condominio o un proprietario di un immobile qualora stesse per rifare una facciata dovrebbe – innanzitutto – far verificare da un tecnico se l’intervento rientra o meno negli obblighi di isolamento termico e – in caso contrario – farselo asseverare.

Invece, se l’intervento rientra, dovrà incaricare il tecnico della stesura di un capitolato (non dimenticando di far verificare da un professionista antincendio che il progetto di riqualificazione rispetti anche i vigenti requisiti in caso di rifacimento facciata).

Potrà essere utile valutare l’intervento di società Esco che possano finanziare l’intervento direttamente o indirettamente tramite istituto finanziario e che garantisca negli anni il risparmio energetico.

Altro punto fondamentale: occorre valutare le imprese offerenti dal punto di vista dell’idoneità professionale. Quindi, l’amministratore o chi per lui farà verificare dal tecnico la presenza di un DURC regolare; di una visura camerale con i corretti codici ATECO; la certificazione SOA per cantieri sopra i 516.000 euro; patente edilizia (obbligatoria con molta probabilità da ottobre); presenza della documentazione ai sensi del decreto 81/08 (DVR, attestati corsi sicurezza sul lavoro, idoneità sanitaria); eventuali certificazioni ISO; presenza RC impresa.

Il tecnico dovrà inviare il titolo edilizio previsto dal comune (alcuni comuni accettano la CILA, altri vogliono la SCIA, oppure attualmente esiste ancora la CILAS).

Trattandosi di un intervento influente dal punto di vista energetico servirà anche la relazione ex legge 10.

Prima della partenza del cantiere servirà la Notifica Preliminare e la nomina di un Coordinatore per la Sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione.

Per cantieri sopra i 70.000 euro occorrerà anche l’attestazione di congruità della manodopera prima del saldo finale.

E se il condominio deve rifare una facciata, ma non ha abbastanza disponibilità economiche per effettuare un intervento di isolamento?

Anche senza superbonus è possibile – con il giusto partner – trovare soluzioni finanziarie che unendo risparmio energetico garantito, rimborso degli interessi, detrazioni, finanziamenti anche decennali, possano rendere l’intervento economicamente sostenibile.

Qualora non sia possibile finanziare l’intervento di isolamento non si potrà rifare la facciata perché violerebbe la legge, ma si potrebbe procedere con una messa in sicurezza (ad esempio, la rimozione dei pezzi pericolanti, anche con temporaneo risanamento murario) così da prendere tempo e iniziare gradualmente a creare un fondo cassa dedicato.

Come Firmitas può aiutare gli amministratori ad affrontare il rifacimento di una facciata soggetta all’obbligo del cappotto?

La nostra società, essendo una società di ingegneria general contractor anche accreditata come Esco può offrire un supporto completo a partire dalla diagnosi e progettazione preliminare dell’intervento, passando per la scelta della più conveniente e sostenibile opzione finanziaria fino all’esecuzione dei lavori con al proprio interno sia maestranze qualificate e certificate sia tecnici esperti in riqualificazione condominiali e anche di prevenzione incendi così da poter programmare un intervento integrato che unisca sicurezza sul lavoro, riqualificazione energetica e sicurezza antincendio.

Firmitas ha come priorità quella di garantire ad amministratori e proprietari la tranquillità necessaria sia in fase di esecuzione, ma anche negli anni a venire.

Quando un rifacimento facciata comporta l’obbligo legislativo di effettuare un intervento di isolamento termico? Quando, quindi, un condominio è obbligato a realizzare un cappotto?

Ce lo dice l’allegato 1 punto 1.4.3 del Decreto Requisiti Minimi 26 giugno 2015 che esclude dagli obblighi di riqualificazione energetica esclusivamente gli interventi sulle facciate di manutenzione ordinaria, quali ad esempio pulizia, tinteggiatura e rifacimento di porzioni di intonaco esclusivamente se di percentuale inferiore al 10% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

Se si interviene andando a rifare più del 10% dell’intonaco oppure, analogamente, andando a rimuovere un rivestimento, l’intervento su quella facciata dovrebbe rispettare i requisiti minimi che dipendono dalla classificazione climatica della zona e, quindi, vuol dire intervenire con un cappotto termico adeguatamente dimensionato.

Fra gli interventi di miglioramento energetico, da qualche tempo anche grazie al costo decisamente contenuto rispetto al cappotto, si è diffuso l’insufflaggio. Quando è possibile e, soprattutto, può bastare l’insufflaggio?

La risposta è che dipende da differenti fattori.

Ad esempio, dalla zona climatica; dalla presenza o meno di un’intercapedine da insufflare; dalla profondità dell’intercapedine e/o da un adeguato studio dei ponti termici.

Possiamo dire che difficilmente potrà bastare l’insufflaggio e che, invece, potrebbe essere utile per ridurre lo spessore del cappotto se conveniente economicamente.

In sintesi, quando probabilmente sarà necessario cappottare una facciata?

Se si interviene su uno dei due fronti principali di un edificio o anche su un ampio frontespizio, è molto probabile che sia necessario intervenire con l’installazione di un cappotto termico.

Inoltre, alcune regioni o comuni potrebbero anche avere regole più stringenti della normativa nazionale.

Volendo darci una regola sarà necessario posare un cappotto quando:

1. andranno rifatte ampie parti di intonaco delle facciate;
2. andrà rimosso il rivestimento della facciata.

Eppure, c’è chi sostiene che il rivestimento sia uno strato di finitura e – pertanto – non soggetto all’obbligo di cappotto termico. Cosa può dirci in merito?

Questa affermazione non regge per almeno due motivazioni, una di carattere pratico e una di carattere tecnico-normativo.

A livello pratico non è perseguibile perché difficilmente un rivestimento in mosaico o in clinker (magari di quaranta anni fa o più) può essere rimosso senza rimuovere anche strati di intonaco sottostante.

A livello normativo abbiamo due chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate. Il primo è la circolare n. 2 del 14 febbraio 2020 che al punto 2.1 stabilisce che gli interventi sulle facciate che non prevedono l’installazione di un cappotto termico sono quelli di sola pulitura e tinteggiatura o quelli su superfici di intonaco disperdente inferiore al 10%.

Il secondo chiarimento deriva dalla risposta n. 287 del 28 agosto 2020 dove l’istante -riferendosi alla detrazione del bonus facciate – chiede se può sostituire il mosaico delle facciate esterne (quindi “sostituire”, non “rimuovere” o “rasare”) senza effettuare interventi di coibentazione come da Decreto Requisiti Minimi.

La risposta ribadisce come la normativa del bonus facciate non differisca dal Decreto Requisiti Minimi. L’intervento e il suo ricadere o meno negli obblighi di coibentazione dipende dall’asseverazione tecnica di un professionista abilitato.

La sostituzione di un mosaico non sembra rientrare nella mera pulitura e tinteggiatura e -quindi – in linea di principio deve sottostare all’obbligo di isolamento termico (con insufflaggio o cappotto in base all’intervento adeguatamente dimensionato per rispettare i requisiti previsti).

Sarà eventualmente onere del committente e relativo professionista fornire adeguata argomentazione che l’intervento non rientri nell’obbligo o che sia impossibile dal punto di vista tecnico.

In aggiunta la risposta ribadisce che le caratteristiche architettoniche comunque non sono considerate cause di esclusione.

Di conseguenza, è molto importante per i proprietari e gli amministratori di condominio comprendere che – se si deve intervenire nel rifacimento di una facciata (salvo non abbia vincoli storico-culturali) o si deve intervenire nella rimozione di un rivestimento ormai pericolante (e nelle nostre città italiane sono numerosissimi gli edifici degli anni 50-70 con rivestimenti in mosaico o clinker spesso ormai a fine vita) – è doveroso rispettare gli obblighi di coibentazione altrimenti si sta effettuando un intervento abusivo con tutte le conseguenze del caso.

Cosa può fare l’amministratore per non sbagliare?

Un amministratore di condominio o un proprietario di un immobile qualora stesse per rifare una facciata dovrebbe – innanzitutto – far verificare da un tecnico se l’intervento rientra o meno negli obblighi di isolamento termico e – in caso contrario – farselo asseverare.

Invece, se l’intervento rientra, dovrà incaricare il tecnico della stesura di un capitolato (non dimenticando di far verificare da un professionista antincendio che il progetto di riqualificazione rispetti anche i vigenti requisiti in caso di rifacimento facciata).

Potrà essere utile valutare l’intervento di società Esco che possano finanziare l’intervento direttamente o indirettamente tramite istituto finanziario e che garantisca negli anni il risparmio energetico.

Altro punto fondamentale: occorre valutare le imprese offerenti dal punto di vista dell’idoneità professionale. Quindi, l’amministratore o chi per lui farà verificare dal tecnico la presenza di un DURC regolare; di una visura camerale con i corretti codici ATECO; la certificazione SOA per cantieri sopra i 516.000 euro; patente edilizia (obbligatoria con molta probabilità da ottobre); presenza della documentazione ai sensi del decreto 81/08 (DVR, attestati corsi sicurezza sul lavoro, idoneità sanitaria); eventuali certificazioni ISO; presenza RC impresa.

Il tecnico dovrà inviare il titolo edilizio previsto dal comune (alcuni comuni accettano la CILA, altri vogliono la SCIA, oppure attualmente esiste ancora la CILAS).

Trattandosi di un intervento influente dal punto di vista energetico servirà anche la relazione ex legge 10.

Prima della partenza del cantiere servirà la Notifica Preliminare e la nomina di un Coordinatore per la Sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione.

Per cantieri sopra i 70.000 euro occorrerà anche l’attestazione di congruità della manodopera prima del saldo finale

E se il condominio deve rifare una facciata, ma non ha abbastanza disponibilità economiche per effettuare un intervento di isolamento?

Anche senza superbonus è possibile – con il giusto partner – trovare soluzioni finanziarie che unendo risparmio energetico garantito, rimborso degli interessi, detrazioni, finanziamenti anche decennali, possano rendere l’intervento economicamente sostenibile.

Qualora non sia possibile finanziare l’intervento di isolamento non si potrà rifare la facciata perché violerebbe la legge, ma si potrebbe procedere con una messa in sicurezza (ad esempio, la rimozione dei pezzi pericolanti, anche con temporaneo risanamento murario) così da prendere tempo e iniziare gradualmente a creare un fondo cassa dedicato.

Come Firmitas può aiutare gli amministratori ad affrontare il rifacimento di una facciata soggetta all’obbligo del cappotto?

La nostra società, essendo una società di ingegneria general contractor anche accreditata come Esco può offrire un supporto completo a partire dalla diagnosi e progettazione preliminare dell’intervento, passando per la scelta della più conveniente e sostenibile opzione finanziaria fino all’esecuzione dei lavori con al proprio interno sia maestranze qualificate e certificate sia tecnici esperti in riqualificazione condominiali e anche di prevenzione incendi così da poter programmare un intervento integrato che unisca sicurezza sul lavoro, riqualificazione energetica e sicurezza antincendio.

Firmitas ha come priorità quella di garantire ad amministratori e proprietari la tranquillità necessaria sia in fase di esecuzione, ma anche negli anni a venire.

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