Il Bonus prima casa ordinario (ossia quello rivolto a tutti, non solo agli under 36) è attivo già nel 2023, con importanti introduzioni che potrebbero essere confermate anche per il 2024

Le modifiche introdotte dal 2023 interessano, soprattutto, i residenti all’estero, che possono usufruire delle imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

Inoltre, la Cassazione ha esteso le agevolazioni anche agli acquirenti di immobili in fase di costruzione, a condizione che questi stabili non siano destinati a fini di lusso.

COS’È IL BONUS PRIMA CASA

Il bonus prima casa consiste in agevolazioni riconosciute per l’acquisto della prima casa che consentono di pagare imposte ridotte sull’atto di compravendita dell’immobile.

Si tratta di:

riduzione dell’imposta di registro (del 2% anziché del 9%) se si acquista da privati;
riduzione dell’IVA (del 4% anziché del 10%) se si acquista da aziende;
esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.
A differenza del bonus prima casa under 36, si tratta di un bonus esteso a tutti i contribuenti, a prescindere dall’età (per questo viene chiamato anche “bonus prima casa over 36”) e dal reddito, purché siano rispettate determinate condizioni.

L’ordinanza della Cassazione n. 27528 del 28 settembre 2023 ha ampliato le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, estendendole anche agli acquirenti di immobili in fase di costruzione, a condizione che questi immobili non siano destinati a fini di lusso.

Ma vediamo nel dettaglio a chi spettano, nonché quali sono le agevolazioni attive nel 2023 e che potrebbero essere confermate anche nel 2024.

A CHI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Il bonus prima casa spetta a tutti i contribuenti – a prescindere dall’età o dal reddito – per l’acquisto di immobili che presentano determinati requisiti catastali e di ubicazione. Scopriamo i dettagli.

1) REQUISITI CATASTALI

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile);
A/3 (abitazioni di tipo economico);
A/4 (abitazioni di tipo popolare);
A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
A/6 (abitazioni di tipo rurale);
A/7 (abitazioni in villini);
A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali:

C/2 (magazzini e locali di deposito);
C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Ciò vale limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

2) REQUISITI DI UBICAZIONE

Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare:

per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;
per usufruire dell’aliquota agevolata il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è stato prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi con il Decreto Milleproroghe convertito in Legge. In questo caso, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” con un’apposita dichiarazione sostitutiva allegata all’atto di compravendita, ma può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita.
Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

QUALI AGEVOLAZIONI CI SONO PER LA PRIMA CASA

Le agevolazioni che rientrano nel bonus prima casa sono spettanti sotto forma di imposte ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

Come spiegato nella guida 2023 (Pdf 2,14 Mb) per l’acquisto della casa dell’Agenzia delle Entrate, le imposte agevolate da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
− imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
− imposta catastale fissa di 50 euro;
se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA:
− Iva ridotta al 4%;
− imposta di registro fissa di 200 euro;
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
− imposta catastale fissa di 200 euro;
Inoltre, gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti da:

tributi speciali catastali;

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”. Dal 2023, è stata anche prevista l’applicazione di nuove agevolazioni in caso di trasferimenti di italiani dall’estero.

IMPOSTE RIDOTTE IN CASO DI TRASFERIMENTO

Con la pubblicazione del Decreto Legge n. 69 del 2023, importanti novità sono state apportate alla normativa per i residenti all’estero che vogliono usufruire del bonus prima casa. Si tratta di modifiche che riguardano le imposte ridotte e non il bonus prima casa under 36.

Il legislatore, nello specifico, ha stabilito che:

se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro può usufruire comunque dell’agevolazione purché abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni;
lo sconto delle imposte vale per gli acquisti effettuati nel Comune di nascita o in quello in cui il beneficiario aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento;
si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive).
La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

IMPORTANTI PRECISAZIONI

È bene chiarire alcuni dettagli su come si applicano le agevolazioni sulla prima casa:

con la Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il credito d’imposta spetta anche in caso di “riacquisto” della prima casa, ovvero quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto. Pertanto, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato;
l’ordinanza della Cassazione n. 27528 del 28 settembre 2023 ha ampliato le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, estendendole anche agli acquirenti di immobili in fase di costruzione, a condizione che questi immobili non siano destinati a fini di lusso. È fondamentale notare che tali benefici possono essere mantenuti solo se il contribuente rispetta l’impegno dichiarato nell’atto di acquisto, ovvero quello di utilizzare l’immobile come propria abitazione entro un periodo di 3 anni dalla data di scadenza del potere di accertamento dell’Ufficio. Il conteggio di questo termine inizia una volta che l’immobile è stato completato e registrato catastalmente. Questo protocollo è necessario poiché solo dopo tale registrazione, l’Agenzia delle Entrate può condurre una verifica delle specifiche dell’immobile che consentono l’accesso a tali vantaggi fiscali;
fino al 30 ottobre 2023, il Decreto Milleproroghe convertito in Legge (ossia il Decreto Legge 29 dicembre 2022, n. 198 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.49 del 27-02-2023) ha sospeso il termine per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa destinato ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prima casa, un’altra casa non di lusso. Si tratta di un credito d’imposta fruibile fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato che può essere di nuovo riscosso ma solo a partire da novembre 2023;
per il periodo che va dal 1° aprile 2022 al 30 ottobre 2023, inoltre, sempre il Milleproroghe ha previsto che il termine per il riacquisto della prima casa dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e 7 mesi. Allo stesso modo passa da un anno ad un massimo di 2 anni e 7 mesi il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima casa.
Ma come funziona il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa definito dal Decreto Milleproroghe convertito in Legge? Vediamolo insieme.

COME FUNZIONA IL CREDITO D’IMPOSTA RIACQUISTO PRIMA CASA

Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito. La normativa prevede, infatti, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.

Per fruire del credito d’imposta il contribuente deve manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

SCADENZE E PROROGHE

Il Decreto Milleproroghe convertito in Legge inoltre è intervenuto sui termini previsti per l’utilizzo dell’aliquota agevolata. In sostanza, il legislatore – per il periodo che va dal 1° aprile 2022 al 30 ottobre 2023 – in caso di trasferimento dell’acquirente che voglia fruire dell’agevolazione ha:

sospeso il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi;
sospeso il termine per il riacquisto della prima casa dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e 7 mesi;
modificato il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima casa, da un anno ad un massimo di 2 anni e 7 mesi;
prorogato anche il termine di 5 anni decorrenti dalla data d’acquisto che deve decorrere per l’alienazione dell’immobile acquisito con il regime agevolato per la prima casa da parte del contribuente, nel caso in cui non proceda all’acquisto di un ulteriore immobile. Il nuovo termine massimo è di 6 anni e 7 mesi;
sospeso il termine per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, come vi abbiamo accennato.
Va ripetuto, comunque, che si tratta di modifiche che interesseranno i mesi che vanno dal 1° aprile 2022 al 30 ottobre 2023. Salvo nuovo intervento normativo (su cui eventualmente vi aggiorneremo) da novembre 2023 la normativa di riferimento (le scadenze e i termini) tornano ad essere quelli in vigore prima degli interventi del Milleproroghe.

Invece, è prorogata al 31 dicembre 2023 (dal Decreto proroghe 2023) l’estensione della garanzia massima dell’80%, a valere sul Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito e età, che vi spieghiamo in questa guida.

QUANDO NON SPETTA IL BONUS PRIMA CASA

Le agevolazioni bonus prima casa non spetta per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali:

A/1 (abitazioni di tipo signorile);
A/8 (abitazioni in ville);
A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

IN CASO DI RIACQUISTO PRIMA CASA

Per quanto riguarda nello specifico i crediti di imposta a seguito di riacquisto prima casa, cioè quando si acquista un immobile da destinare a prima casa prima della vendita di quella che già è la prima abitazione, questi non spettano se:

sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto;
il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;
il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”;
viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.
SANZIONI
Inoltre, tutte le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici prima casa possono essere perse. Di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. Questo a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. A tal proposito, tuttavia, bisogna specificare che con il Decreto Milleproroghe convertito in Legge, per il periodo che va dal 1° aprile 2022 al 30 ottobre 2023 viene prorogato anche il termine di 5 anni decorrenti dalla data d’acquisto che deve decorrere per l’alienazione dell’immobile acquisito con il regime agevolato per la prima casa da parte del contribuente, nel caso in cui non proceda all’acquisto di un ulteriore immobile. Il nuovo termine massimo è di 6 anni e 7 mesi.

DOMANDA TRAMITE DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA

Per ottenere le agevolazioni prima casa non si presenta un’apposita domanda, ma bisogna presentare una dichiarazione sostitutiva.

Nello specifico, nelle compravendite di immobili, le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni relative all’applicazione del prezzo-valore e alla sussistenza dei benefici “prima casa”, devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente le seguenti informazioni:

l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico etc.);
se per l’operazione è intervenuto un mediatore e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare. Se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante. Se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, l’iscrizione presso il Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.) della Camera di Commercio;
le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.
Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale).

Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare se c’è corrispondenza con quanto risulta nei registri immobiliari.

NOVITÀ BONUS PRIMA CASA 2024

Salvo diverse indicazioni nella Legge di Bilancio 2024, è probabile che le stesse regole per le agevolazioni per la prima casa saranno disponibili anche per il prossimo anno.

Per sapere quali saranno le novità, se vi saranno proroghe sulla scadenza e quali altre disposizioni saranno introdotte per il bonus prima casa, bisognerà attendere la Manovra Finanziaria 2024 che dovrebbe essere approvata entro il 31 dicembre 2023. Vi aggiorneremo non appena sarà reso disponibile il testo ufficiale

 

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